O contrato de arrendamento urbano é o acordo pelo qual o senhorio (proprietário) concede ao inquilino o uso de um imóvel (para habitação ou outro fim) mediante o pagamento de uma renda.

Quando o contrato tem duração superior a 6 meses, deve ser feito por escrito. Para contratos com prazo inferior a 6 meses, a lei não obriga a que seja celebrado por escrito, pese embora seja sempre recomendado. Sem contrato escrito, é difícil defender direitos em caso de conflito ou tratar de obrigações fiscais.

Do contrato de arrendamento urbano deve constar:

• A identificação das partes, indicando os seus nomes, números de identificação civil e de identificação fiscal e, quando aplicável, naturalidade, data de nascimento e estado civil;
• O domicílio ou a sede do senhorio;
• A identificação e localização do arrendado, ou da sua parte;
• O fim habitacional ou não habitacional do contrato, indicando, quando para habitação não permanente, o motivo da transitoriedade;
• A existência da licença de utilização, o seu número, a data e a entidade emitente, ou a referência a não ser aquela exigível;
• O quantitativo da renda;
• A data da celebração;
• Duração e renovação.

Além disso, a lei prevê outros elementos “eventuais” que podem - e muitas vezes devem - constar do contrato de arrendamento.

Salvo estipulação em contrário, a primeira renda vence-se no primeiro dia útil do mês a que respeita, vencendo-se cada uma das restantes no primeiro dia útil de cada mês subsequente. O pagamento da renda deve ser efetuado no dia do seu vencimento e no lugar e pela forma estabelecidos no contrato. Quando o pagamento da renda seja efetuado por transferência ou débito em conta bancária do arrendatário, o comprovativo do respetivo movimento é equiparado a recibo para todos os efeitos legais.

O atraso prolongado no pagamento da renda pode justificar a resolução do contrato por parte do senhorio e, em última instância, o despejo. A lei prevê mecanismos especiais para acelerar o despejo em determinadas situações, nomeadamente por falta de pagamento de rendas. Foi criado um processo simplificado para despejo em casos como falta de pagamento de rendas ou fim do contrato, através do recurso ao Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS). Trata-se de um procedimento extrajudicial, mais célere e com menos custos. Contudo, este mecanismo não se aplica a arrendatários com contratos antigos que sejam idosos ou pessoas com deficiência. Porém, antes disso, o senhorio tem de cumprir rigorosamente os requisitos de comunicação (forma, prazos, domicílios convencionados).

Na prática, a caução é um valor que o inquilino entrega no início do arrendamento para garantir o cumprimento das obrigações, isto é, o senhorio pode exigir ao arrendatário o pagamento de uma caução, a fim de prevenir eventuais danos que este venha a causar no imóvel durante o período de tempo em que o ocupar. O n.º 2 do artigo 1076.º do Código Civil prevê que as partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das respetivas obrigações, até ao valor correspondente a duas rendas. A caução deve ser regulada por cláusula contratual clara, especificando concretamente o seu valor.

A atualização da renda depende de iniciativa do senhorio e está ligada ao coeficiente anual de atualização publicado oficialmente. O arrendatário tem 30 dias para responder à comunicação da atualização da renda, podendo aceitar, propor outro valor ou denunciar o contrato. A falta de resposta do inquilino, nestes casos, vale como aceitação da renda proposta pelo senhorio.

Há várias figuras jurídicas:

• Denúncia do contrato (cessação por vontade de uma das partes, respeitando prazos e condições legais);
• Resolução do contrato (cessação por incumprimento grave da outra parte, como falta de pagamento ou uso abusivo);
• Oposição à renovação (não renovação automática no fim do prazo).

De notar que, consoante a modalidade de contrato de arrendamento celebrado, existem diferentes prazos a ser cumpridos pelas partes em termos de comunicações.

Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes, relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras, são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de recepção. Um erro de forma ou de destinatário pode invalidar a comunicação de um aumento de renda ou de uma denúncia de contrato.