A regra geral é que cada condómino é responsável pelo pagamento das despesas comuns na proporção/permilagem da sua fração. Quando um condómino deixa de pagar as quotas, o condomínio pode exigir judicialmente o pagamento da dívida, juros e demais encargos legais. A ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações. A ata da reunião da assembleia de condóminos que reúna estes requisitos constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte, o que permite recorrer, de imediato, a uma ação executiva e consequente penhora de bens. Quando tal não for possível, o condomínio poderá avançar para um procedimento de injunção ou uma ação judicial de cobrança.

Barulho excessivo, festas fora de horas, animais de estimação, cheiros fortes ou utilização abusiva das partes comuns são problemas típicos em condomínios. Regra geral, todos os condóminos devem usar as suas frações e as partes comuns de forma a não prejudicar os demais. Antes de avançar para medidas mais extremas e litigiosas, é normalmente aconselhável:

1. Tentar uma abordagem amigável e assente no diálogo;
2. Comunicar o problema ao administrador do condomínio;
3. Registar ocorrências (datas, horas, eventuais testemunhas).

Se o comportamento persistir, podem existir vários caminhos jurídicos, consoante a gravidade: atuação em assembleia de condóminos, advertências formais, ou, em casos mais graves, recurso a meios judiciais.

Nem todas as obras em condomínio são iguais. É essencial distinguir entre:

• obras dentro da fração autónoma (interior do apartamento);
• obras que afetam partes comuns (fachada, telhado, estrutura, entradas, escadas, entre outros).

Geralmente:

• Pequenas obras interiores que não afetam a estrutura nem partes comuns gozam de uma maior flexibilidade para sua execução, desde que não prejudiquem o sossego ou segurança dos restantes condóminos;
• Obras que alterem a fachada, estrutura do prédio ou partes comuns, ou que modifiquem o uso previsto da fração, normalmente exigem deliberação em assembleia de condóminos, com maiorias de aprovação específicas.

Quando um condómino realiza obras ilegais ou sem autorização ou deliberação em assembleia de condóminos, pode ser possível exigir:

• a reposição da situação anterior (demolição ou correção das obras);
• a reparação de danos causados ao prédio ou a outros condóminos.

A assembleia de condóminos é o órgão onde se tomam as principais decisões sobre o prédio: aprovação de contas, orçamento, obras, alterações ao regulamento, mudança de administrador, entre outras. Alguns pontos essenciais relativamente às assembleias de condóminos, em termos gerais, são:

• a convocatória deve ser feita com antecedência mínima e conter a ordem de trabalhos clara;
• as decisões são tomadas com base em maiorias, consoante o tipo de matéria;
• as deliberações devem ficar registadas em ata, sendo assinada por todos os condóminos presentes.

Se uma deliberação foi tomada em violação da lei, do título constitutivo ou do regulamento do condomínio, ou se existirem vícios graves de procedimento (por exemplo, falta de convocatória adequada de um condómino), pode haver fundamento para impugnação judicial dessa deliberação, dentro dos prazos legais.

O administrador tem competências próprias previstas na lei, mas, em certos casos, não pode substituir-se à assembleia de condóminos.

Existem decisões que exigem obrigatoriamente aprovação em deliberação da assembleia de condóminos, designadamente determinado tipo de obras, contratação de empréstimos, avançar com ações judiciais para cobrança de dívidas de condóminos ou aprovação de despesas extraordinárias.

A resposta depende da origem do problema de infiltração:

• se a infiltração tiver origem numa parte comum do edifício, a responsabilidade poderá recair sobre o condomínio;
• se resultar de uma fração autónoma, o responsável será normalmente o respetivo proprietário dessa fração.

A determinação da origem da infiltração exige frequentemente análise técnica.

O Regime da Propriedade Horizontal consagra que é obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios. A ausência deste fundo pode comprometer a realização de obras necessárias e gerar conflitos entre condóminos.

Na compra e venda de imóveis em condomínio, é fundamental esclarecer a situação das quotas de condomínio:

• se existem quotas de condomínio em atraso;
• se houve deliberações recentes de obras ou contribuições extraordinárias;
• se o vendedor já assumiu algum compromisso perante o condomínio.

É prática comum solicitar ao administrador do condomínio uma declaração sobre a existência (ou não) de dívidas do vendedor ao condomínio. Isto permite ao comprador saber com o que pode contar.

Trata-se de uma das questões mais litigiosas em matéria de propriedade horizontal e exige análise documental cuidadosa.

Assim, antes de comprar um imóvel em condomínio, deve sempre solicitar a declaração de não dívida.