Uma das questões mais frequentes colocadas aos advogados é: quanto tempo demora uma ação de despejo em Portugal?

A duração de um processo de despejo depende de vários fatores, incluindo a existência de oposição por parte do inquilino, a complexidade do caso e a carga de trabalho dos tribunais. Nos casos mais simples, especialmente quando o inquilino não apresenta defesa, o despejo pode ocorrer em poucos meses. Quando existe litígio, o processo pode prolongar-se por mais tempo.

Atualmente, muitos senhorios recorrem ao Balcão Nacional do Arrendamento para obter a desocupação do imóvel de forma mais célere, sobretudo em situações de falta de pagamento de rendas.

Se o seu inquilino deixou de pagar a renda ou se recusa a entregar o imóvel após o fim do contrato, é aconselhável consultar um advogado para analisar a situação concreta e definir a estratégia mais célere.

A falta de pagamento da renda constitui um dos principais fundamentos para a resolução do contrato de arrendamento e para a instauração de um procedimento de despejo pelo senhorio.

Nos termos da lei, a mora no pagamento da renda por período superior a três meses constitui, em regra, fundamento bastante para a resolução do contrato pelo senhorio. O mesmo sucede quando exista atraso no pagamento da renda por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, desde que o senhorio tenha advertido o arrendatário, por escrito, de que pretende exercer esse direito.

A resolução do contrato com fundamento na falta de pagamento depende de comunicação ao arrendatário nos termos legalmente previstos. O arrendatário pode, contudo, fazer cessar o direito à resolução se, no prazo legal, proceder ao pagamento das rendas em dívida, acrescidas de uma indemnização correspondente a 20% do montante devido.

Estas matérias encontram-se reguladas, designadamente, nos artigos 1041.º, 1083.º e 1084.º do Código Civil.

Não obstante, cada situação apresenta particularidades que podem influenciar significativamente o desfecho e a celeridade do processo. Por esse motivo, recomendamos a consulta de um advogado antes de tomar qualquer decisão, de forma a garantir a adequada proteção dos seus direitos e interesses.

Sim. O arrendatário pode apresentar oposição quando entende que o despejo não tem fundamento legal ou quando existem factos que justificam a sua permanência no imóvel.

Não. O senhorio não pode retirar o acesso ao imóvel, mudar fechaduras ou impedir a utilização da habitação sem recorrer aos meios legais adequados.

Não. O senhorio não pode, por sua própria iniciativa, cortar ou mandar interromper o fornecimento de água, eletricidade, gás ou outros serviços essenciais com o objetivo de pressionar o arrendatário a abandonar o imóvel.

Por se tratarem de serviços básicos essenciais,  a interrupção deliberada destes serviços pode constituir uma conduta ilícita suscetível de gerar responsabilidade civil e, em determinadas circunstâncias, responsabilidade criminal.

Mesmo quando existam rendas em dívida ou fundamento para a cessação do contrato de arrendamento, o senhorio tem de recorrer aos meios legalmente previstos para fazer valer os seus direitos, não podendo adotar medidas de autotutela.

Em determinadas circunstâncias, a lei permite ao senhorio fazer cessar o contrato de arrendamento quando necessite do imóvel para sua habitação própria e permanente. No entanto, este direito apenas pode ser exercido se estiverem reunidos os requisitos legalmente previstos.

Entre outros pressupostos, o senhorio deve ser proprietário do imóvel há mais de dois anos ou tê-lo adquirido por sucessão, não pode dispor de outra habitação própria que satisfaça as suas necessidades na mesma área geográfica e deve comunicar a denúncia do contrato ao arrendatário com a antecedência legalmente exigida.

Além disso, após a desocupação do imóvel, o senhorio fica obrigado a utilizá-lo efetivamente para habitação própria, sob pena de poder ser responsabilizado pelos prejuízos causados ao arrendatário.

Atendendo à complexidade desta matéria e às especificidades de cada caso concreto, recomenda-se a consulta de um advogado antes da adoção de qualquer iniciativa relacionada com a denúncia do contrato para habitação própria.

Não.

Nos termos do artigo 1069.º, n.º 2, do Código Civil, quando a falta de redução a escrito do contrato não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência do arrendamento por qualquer meio de prova legalmente admissível. Para o efeito, deve demonstrar que utiliza o imóvel sem oposição do senhorio e que procede ao pagamento da renda há, pelo menos, seis meses. Assim, a existência do arrendamento pode resultar de elementos como recibos de renda, transferências bancárias, documentos fiscais, correspondência trocada, testemunhas ou outros meios de prova que evidenciem a cedência do gozo do imóvel mediante o pagamento de uma contrapartida. A inexistência de contrato escrito gera, sobretudo, dificuldades probatórias e tende a originar conflitos quanto aos direitos e obrigações das partes. Um exemplo muito comum é a discussão sobre a duração do contrato: sem documento escrito, torna‑se mais difícil demonstrar qual o prazo efetivamente acordado, podendo a relação ser tratada como um arrendamento de duração indeterminada ou sujeita à aplicação de prazos mínimos legais e renovações automáticas, o que, na prática, pode vir a prejudicar o senhorio. Em caso de dúvida ou litígio, recomenda‑se a consulta de um advogado para avaliar a situação específica e determinar a melhor forma de salvaguardar os direitos do senhorio ou do arrendatário.

Do lado do arrendatário (inquilino), faz sentido consultar um advogado experiente em despejos quando:

• Tem rendas em atraso ou prevê que não vai conseguir pagar e o senhorio já começou a pressionar para sair ou a ameaçar despejo.
• Recebe carta registada (do senhorio ou de advogado) a:
  • exigir pagamento de rendas,
  • declarar a resolução do contrato, ou
  • fixar uma data para desocupação do imóvel.
• Recebe notificação do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) ou do tribunal para um procedimento de despejo ou para pagar rendas em determinado prazo.
• O senhorio diz que “precisa da casa para habitação própria” (ou para um filho/pai) e pede que saia, e não sabe se isso é legal e com que prazos.
• Não existe contrato escrito ou o contrato é muito antigo/confuso, e começam a surgir conflitos (aumentos de renda, ordem de saída, recusa em fazer obras essenciais, etc.).
• Há discussão sobre duração do contrato, renovações ou validade de uma denúncia feita pelo senhorio.
• Já há um processo em curso e precisa de contestar, negociar prazos ou avaliar risco de despejo efetivo.

Do lado do senhorio, é prudente consultar um advogado experiente em despejos quando:

• O arrendatário tem rendas em atraso (sobretudo 2 ou mais meses) e pretende avançar para despejo ou resolução do contrato.
• Quer iniciar um procedimento de despejo.
• Precisa de casa para habitação própria (ou de familiar) e quer saber como e quando pode denunciar o contrato de forma válida.
• O inquilino não sai apesar de já ter terminado o prazo do contrato ou de ter havido denúncia/resolução notificada.
• O contrato é antigo, verbal ou mal redigido, e há dúvidas sobre a duração, renovação, valor da renda ou fundamento para acabar com o arrendamento.
• Pretende aumentar a renda, fazer transição de regime (por exemplo, contratos muito antigos) e receia que isso leve a litígio ou necessidade de denunciar o contrato com indemnização.
• Há conflitos graves (obras, uso abusivo do imóvel, subarrendamento, danos no imóvel) e pondera usar esses factos como fundamento para resolver o contrato e pedir o despejo.